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直系亲属房产过户免费 不是这样的,不要误读

发布时间:2022-12-11 16:20 来源:台祐百科

这是一个谈论过很多次的问题。

前段时间一个朋友不知道从哪里得到的消息,告诉我:父母生前把房子过户给子女,不用缴税了,能节省很多费用。细细一问我才知道:这位朋友误读了。

最近这段时间,又有很多朋友开始向我提及此类话题:父母到底怎么把房子给到子女更便宜、少花费?而且说的“有理有据”:去年财政部和税务总局不是联合发文,说了“近亲属之间无偿赠与不缴纳个人所得税”了么?这样的话,是不是父母生前把房子过户给孩子更便宜了?

其实不是这样的。

在这里,就这个话题,再向朋友们介绍和解释一下。

【房产生前过户,可以少花费么?】

不要过于武断的下结论。

有两个概念别混淆:

  • 第一,近亲属之间的房产过户,除了无偿赠与,还包括了买卖(此外,针对夫妻关系还有直接加减名,几乎免费,这里不讨论)。如上所述,“不征收个税”,限定于“无偿赠与”这种方式。买卖过户,该怎么缴纳还要怎么缴纳。
  • 第二,无偿赠与不征收个税,不是新规,而是已经执行了十余年的时间。

所以,不存在于之前相比较更“便宜”的问题。

1.近亲属的范围界定

近亲属,包括了配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

2.什么情况下,会免征个税?

免征个税的情况,包括两个必要条件:

  • 过户双方当事人之间是近亲属关系。
  • 采取的是生前“无偿赠与”的过户方式。

在这两个条件都满足的情况下,还要受到两个条件制约:

  • 房产必须是可以交易房产。最直接的条件就是“可上市交易、且没有处于抵押状态”。可上市交易,代表赠与人有房产产权、且可以对产权进行自行处置;没有处于抵押状态,代表对于房产的任何处置行为,都不需要经过他人(最重要的:贷款银行)同意。
  • 受赠与人必须有购房资格。有些朋友说了:赠与又不是买卖,要购房资格干什么?

我们举个例子:假设想买多套房子,没有购房资格了,而赠与如果不受限购影响的话,那么用父母的名义买,买完再赠与回来,理论上,只要有钱,岂不是就可以拥有无数套房?

3.让父母生前把房子过了户,真的便宜么?

这里我们用“父母-子女”这个近亲属关系,仅仅从费用角度,对房产过户做一个对比。

先说说“无偿赠与”

既然是无偿的、而且近亲属之间房产过户免个税,是不是最便宜的?

“赠与”这种方式,需要缴纳的主要税费包括:

  • 契税。3%,由受赠与方(子女)缴纳。
  • 印花税。父母、子女各自0.5‰,合计1‰。
  • 公证费。这部分费用我们不计,做赠与公证不是必须的。

赠与的费用合计为3.1%。

至于产生例如80元工本费等,这里不详细计算了(下同)。

再说说“买卖”

买卖受到的影响因素比较多。综合起来,对于卖方(父母)来讲,要看这套房子的房龄、卖方名下拥有的房产数量而定;对于买方(子女)而言,要看这套房子的面积大小、买方名下拥有的房产数量而定。

对于卖方而言:

  • 如果房子“满五唯一”,免税。
  • 如果房子“满五不唯一”,缴纳1%个税、或者这套房获取时价格与出售价格差价的20%。注意,“买卖”这种方式不是无条件免除个税的。
  • 如果房子“不满二”,还要再缴纳5.6%左右的增值税。

也就是说,对于卖方而言,最低为零,最高6.6%左右税费。

对于买方而言:

  • 如果房子面积≤90㎡,缴纳1%契税。
  • 如果90㎡≤房子面积≤140㎡,缴纳1.5%契税。
  • 其他情况(>140平米、多套房),缴纳3%契税。

所以,对于买方而言,最低1%,最高3%。

如果把买卖双方的费用加起来一起算,可以看出:

最低税费1%,最高税费9.6%。

【继承过户的费用呢?】

除了上面说的两种生前过户方式之外,还有一种是“身后”过户——继承过户。

当房屋产权人去世之后,遗留下来的房产,由继承人继承。在继承过程中,同样也会产生费用。继承,没有所谓的“个人所得税”一说。

继承过户的方式有四种:直接继承过户(省钱、难办)、公证继承(常规,花钱)、人民调解(省钱、小众)、诉讼继承。这里拿公证继承来做一个比较。

公证继承是一种普适性的做法,而且计算方式比较固定。其他方式中,要么不普适(例如直接继承过户)、要么收费标准不一(例如诉讼请律师)。

公证继承的主要费用是公证费——2%左右。

【几类过户方式的费用比较】

上面提到的三种过户方式,从税(费)的角度,做一个简单的比较(将双方花费均计算在内):

  • 赠与:3%左右。
  • 买卖:1%-9.6%左右。
  • 继承:2%左右。

所以,这三种方式过户所需要的费用,会因房产的属性等因素,决定了无法武断确定哪种方式一定便宜。

这时候有些朋友又说了:这只是算了第一笔账。还有一笔账没算呢!如果赠与、继承所得的房子,未来再出售还有再收20%的个税!绝对不如生前买卖的方式划算!买卖最便宜!

在这里,再解释说明一下:

如果继承、赠与所得的房子,未来再出售的话,跟“买卖”的计算规则是一样的,也是按照“满x唯x”作为依据。如果“满五唯一”,同样不需要缴纳税费——但是,区别之处在于:

1.计算“房龄”的起始时间点不同

在近亲属之间,房龄是不是“满五”,起始时间是按照原产权人获取房屋之日起开始计算,而不是按照继承人(受赠与人)拿到新房本之日起计算——这一点很关键,因为多数情况下,意味着继承人(受赠与人)得到的这套房子,从房龄上都会“满五”。

注意:如果受赠人是赠与人的非近亲属,那么就要按照新的房产登记时间算起。

2.是否“唯一”对于收费的影响

继承不受限购的影响,即便没有购房资格,依然可以继承房产。

所以,继承人继承房产之后,很可能变成名下“多套房”的状态。

如果名下有多套房,这时候再行出售继承房产的时候,涉及到的个税将按照20%征收。

【结语】

这里只是介绍一下“经济账”怎么算。

如果单纯从经济性角度我们会发现:并非哪一种方式绝对的“便宜”。在算账的过程中,需要考虑多种因素。

但是,父母的房子,无论是给子女还是给其他人,怎么给、给的后果,是需要综合考虑的。尤其是针对为人父母的老年人。

这里仅仅从个人角度给出一些提醒:

算账,不能仅算经济账。人到晚年,更重要的是要确保自己手里有保险——子女孝顺,这份情感就是最大的保险;子女不孝顺,房子攥在自己手里,才是最大的保险。